Ze sprzedażą mieszkań w 2022 r. cofnęliśmy się do 2013 r. do okresu sprzed boomu mieszkaniowego. Z kolei dostępność mieszkań na wynajem jest historycznie najniższa, a fundusze inwestycyjne nie są takie straszne, jak je malują uważają eksperci JLL.
Według danych JLL IV kw. 2022 r. przyniósł pewien optymizm w sprzedaży mieszkań. Jednak całym minionym roku w 6 największych polskich miastach sprzedano 35 tys. lokali mieszkalnych, ten wynik przenosi nas do 2013 roku, momentu sprzed boomu na zakup mieszkań.
Z kolei na rynku najmu w badanych miastach brakuje 700 tys. mieszkań. Z kwartału na kwartał obserwowaliśmy, jak spada liczba mieszkań na rynku najmu.
„Jesteśmy w okresie, w którym dostępność mieszkań na wynajem jest najniższa w historii, od kiedy mamy dobre dane, pewnie ze trzy dekady” – powiedział Paweł Sztejer Head of Living Poland w JLL
Zobacz także: „Skala całej przeceny na rynku nieruchomości nie powinna wynieść więcej niż 10%” – Wojciech Matysiak, zespół analiz nieruchomości PKO BP
Wyraźny wzrost sprzedaży w IV kw. na rynku pierwotnym mieszkań
Ostatni kwartał minionego roku przyniósł 29% wzrost sprzedaży mieszkań k/k, jednak duża część transakcji była gotówkowa.
„IV kw. przyniósł pewien optymizm, sprzedaż na 6 największych rynkach była wyższa o około 30% w porównaniu do bardzo słabych wyników z III kw. 2022 r. W IV kw. za lepszy wynik odpowiadają głównie nabywcy gotówkowi” – powiedziała podczas śniadania prasowego JLL Aleksandra Gawrońska, Head of Residential Research w JLL.
W całym roku na 6 głównych rynkach sprzedano 35 tys. lokali, co jest zbliżonym wynikiem do tego z 2013 roku, przed boomem mieszkaniowym.
„Przede wszystkim możemy to porównać do 2021 r., który był świetny dla rynku mieszkaniowego i powiedzieć, że sprzedaż spadła o około -50%. Natomiast my z tym wynikiem cofnęliśmy się do okresu sprzed boomu mieszkaniowego, do 2013 r. Możemy więc uznać, że wyniki sprzedaży na tle tych wszystkich zawirowań i zmian, które miały miejsce na rynku są i tak całkiem dobre” – zauważyła Aleksandra Gawrońska.
W grudniu zaobserwowano spadek liczby ofert na rynku pierwotnym w analizowanych miastach. Co było efektem wzrostu sprzedaży nad wprowadzeniami w całym IV kw. W wyniku lepszej sprzedaży w ostatnim kwartale 2022 r. tempo wyprzedaży uległo poprawie, co nie zmienia faktu, że w 6 największych miastach nadal widzieliśmy nadwyżkę podaży nad popytem.
„Nie tylko po stronie popytowej mięliśmy problemy. W połowie minionego roku wprowadzono nową ustawę deweloperską, co spowodowało pewne zawirowania po stronie podażowej mieszkań. Deweloperzy, próbując uciekać przed nowymi regulacjami wprowadzili do sprzedaży rekordową liczbę mieszkań, w tych 6 analizowanych miastach to ponad 21 tys. lokali mieszkalnych w II kw. Z kolei III i IV kw. to zdecydowane wyhamowanie nowych wprowadzeń” – wskazała ekspertka JLL.
Według prognoz dużą szansą dla rynku będzie wprowadzenie programu „Kredyt na 2%”, dedykowanego nabywcom pierwszego mieszkania, który pozwoli odbudować popyt kredytowy, co powinno być widoczne w drugiej połowie tego roku, a wyraźnie dostrzegalne już w 2024 r.
„W prognozach są dwie najważniejsze kwestie. Zmiany regulacyjne, które zostały zapowiedziane i pozwolą na to, aby ten popyt kredytowy mógł się obudować, mowa tu o kredytach za 2%, które dedykowane są nabywcom swojego pierwszego mieszkania. Może to ponieść słupki w kredytach, pewnie jeszcze nie wyraźnie w 2023 r., ale na 2024 r. ten wzrost powinien być już znaczący. W przypadku np. Warszawy może to być nawet 2,5 lub 3 tys. takich sprzedanych mieszkań” – usłyszeliśmy na spotkaniu w siedzibie JLL.
Drugim impulsem będzie obniżenie kryteriów obliczania zdolności kredytowej, o których jest coraz głośniej.
„Dla innej grupy, która potrzebuje kredytu do zakupu mieszkania, znaczenie będzie miało obniżenie buforu ostrożnościowego, o którym już jest mowa od jakiegoś czasu. To wszystko powoduje, że ta grupa nabywców czeka, aż te zmiany będą wprowadzone” – powiedziała Gawrońska.
Jednocześnie nie widać szans na spadek cen nominalnych, a nawet rośnie prawdopodobieństwo, że te w perspektywie kolejnych lat zaczną wyraźnie rosnąć, ze względu na ograniczenie nowej podaży.
Zobacz także: W 2023 roku banki będą udzielały jeszcze mniej kredytów hipotecznych – wynika z prognoz BIK
Fundusze PRS nie są zagrożeniem dla polskiego rynku mieszkań
W Polsce obserwujemy 1,5 mln deficyt mieszkań, który powiększył się po wybuchu wojny za naszą wschodnią granicą w Ukrainie. W 6 największych miastach brakuje 700 tys. mieszkań na wynajem, tylko w ciągu jednego roku ich liczba spadła o 75%.
„Przykładowo w Warszawie na początku 2021 r. dostępnych do wynajmu mieszkań było około 12 tys. Była to liczba, przy której czynsze już rosły. Kwartał po kwartale dostępność mieszkań spadała i w tej chwili ich poziom kształtuje się w granicy 3000 tys. dostępnych mieszkań na wynajem” – powiedział Paweł Sztejer, Head of Living Poland w JLL.
Ale deficyt nie obejmuje tylko liczby mieszkań, ale również jej jakości. Wiele z tych wskazanych 3 tys. lokali jest z różnych przyczyn niedostosowane do przeciętnego najmu.
„Ale jak wiadomo, im jest mniej, tym jakość tego jest gorsza. Wiele z 3 tys. mieszkań, to mieszkania, które są niedostosowane do wynajmu. Wśród nich są super luksusowe mieszkania np. w Złotej 44 za 250 zł/mkw miesięcznie. Albo są mieszkania, które mają złą relację metrażu do liczby pokoi, np. studio 60 mkw. dla konesera, który chciałby coś takiego wynająć. Albo po prostu mieszkania z sofą po babci z lat 70-tych, których stan techniczny jest tak dramatyczny, że trudno to wycenić. Więc gdybyśmy zrobili takie szybkie odfiltrowanie, tego co w tych dostępnych mieszaniach jest dobrej jakości, czyli wybudowanych powiedzmy od 2015 roku, to się okazuje, że takich relatywnie nowych mieszkań do 60 mkw. w Warszawie mamy poniżej 400. W aglomeracji, która ma 2,2 mln ludzi i milion mieszkań, mamy 400 przyzwoitych mieszkań na wynajem. Ta sama sytuacja jest we wszystkich pozostałych badanych miastach” – tłumaczył Paweł Sztejer.
Konsekwencją tych braków są rosnące stawki najmu. W Warszawie roczny wzrost czynszów w 2022 r. wyniósł 32%.
„W tej sytuacji powinno się robić wszystko, aby zwiększyć dostępność mieszkań, a nie wszystko by tę dostępność mieszkań ograniczyć. Jednym ze sposób zwiększania dostępności jest pozwolenie inwestorom na inwestowanie, zwłaszcza w czasie, kiedy deweloperzy nie mają przesadnie różowo i muszą walczyć o sprzedaż mieszkań” – mówi Head of Living Poland w JLL.
Ekspert wskazuje, że fundusze nie są takie straszne, jak je malują. Zajmują one marginalną część rynku, w 6 badanych miastach to 0,4% ogólnych zasobów na wynajem. A nawet jeśli wybudują to wszystko, co planują, to w perspektywie 5-6 lat ich udział sięgnie około 1,5%.
„Czy fundusze inwestycyjne są smokiem, który przyjdzie i zaleje nas ogniem, który pochłonie rynek mieszkaniowy? Oczywiście, ze nie. Nie ma żadnych liczb ani argumentów, które mogłyby obronić taką tezę. Często używa się argumentu o zmonopolizowaniu rynku przez te instytucje. Dzisiaj inwestorzy instytucjonalnie w Polskim zasobie mają w 6 największych miastach 0,4% zasobów. Jeśli wybudują wszystko, co jest zaplanowane w perspektywie 5-6 lat to ten udział może sięgnie od 1 do 1,5%. Nie można powiedzieć, że to jest pozycja monopolistyczna. Przypomnę tylko, że prywatni właściciele mieszkań na wynajem mają tych zasobów 15%” – powiedział Sztejer podczas śniadania prasowego JLL.
