Popyt na mieszkania osłabnie w 2022 roku m.in. wskutek rosnących stóp procentowych, ale ze względu na zbyt niską podaż, ich ceny nadal będą rosnąć. Na nowej sytuacji rynkowej może skorzystać rynek najmu - oceniają analitycy. W drugiej połowie roku marże deweloperów mieszkaniowych mogą spaść.
"W 2022 roku na rynku mieszkaniowym zobaczymy kontynuację trendów, które obserwowaliśmy w minionym roku i to pomimo zmiany warunków panujących na rynku. Należy spodziewać się dynamicznego rozwoju najmu instytucjonalnego i spadku popytu na nieruchomości, co będzie wypadkową rosnących stóp procentowych. Ceny jednak nie spadną" - ocenił Marcin Jański, szef sektora inwestycji mieszkaniowych i alternatywnych w CBRE.
Jego zdaniem, rosnące stopy procentowe ograniczą popyt na nowe mieszkania. Po kilku ostatnich podwyżkach stóp procentowych - jak wskazał - na rynku dominuje przekonanie, że to nie jest ostatnie słowo Rady Polityki Pieniężnej.
"Równolegle rośnie WIBOR 3M i 6M, a spada zdolność kredytowa potencjalnych nabywców. To wzmacnia rynek najmu, bo coraz więcej osób zastanawia się, czy zakup mieszkania z wykorzystaniem kredytu na 30 lat ma sens" - powiedział Jański.
Podobnego zdania jest David Sharma, analityk Trigon DM. Jak wskazał, podnoszenie stóp procentowych przez RPP skutecznie schładza sentyment do sektora mieszkaniowego.
"Wydaje się, że klienci antycypują dalsze podwyżki cen, co przekłada się na obniżenie wolumenu nowych wniosków kredytowych, a w rezultacie może rodzić pewne ryzyko dla popytu. Widać to też w danych spółek – w czwartym kwartale 2021 roku w Dom Development transakcje gotówkowe odpowiadały za 54 proc. sprzedaży wobec ok. 40 proc. przez ostatnie kilka kwartałów" - poinformował PAP Biznes David Sharma.
Analityk Trigon DM zwraca też uwagę, że wskutek wyhamowującej przez inflację dynamiki wzrostu realnych płac, część potencjalnych kupujących może zdecydować się na wybór mieszkania z rynku wtórnego bądź wynajem mieszkania.
WYSOKIE KOSZTY MOGĄ OGRANICZYĆ MARŻE
Analitycy Ipopema Securities są pozytywnie nastawieni do sektora nieruchomości mieszkaniowych.
"Pomimo rosnących stóp procentowych spodziewamy się, że wzrost wynagrodzeń (wspierany również przez Polski Ład) będzie wspierać popyt +na potrzeby własne+, podczas gdy otoczenie inflacyjne będzie dalej pozytywnie wpływać na popyt inwestycyjny" - ocenili analitycy Ipopema Securities w strategii akcyjnej na 2022 rok.
W ocenie Ipopemy Securities przeszkodą dla deweloperów w 2022 roku będą opóźnienia w uzyskiwaniu zezwoleń administracyjnych, niska dostępność działek i potencjalna presja na koszty budowy.
"Uważamy jednak, że spółki notowane na GPW są dobrze przygotowane na taką sytuację i nadal będą w stanie generować solidne wolumeny sprzedaży i marże" - podano w raporcie.
Analityk Trigon DM nie spodziewa się dalszego, zauważalnego wzrostu cen surowców i materiałów.
"Z drugiej strony nie widzę też pola do korekty cen. Ceny gruntów w ostatnich kilku latach rosły średniorocznie o kilkanaście procent, także w wynikach 2022 roku powinniśmy zobaczyć ww. droższe grunty, co może przyczynić się do korekty marż wśród deweloperów" - ocenił David Sharma.
"Zwracam również uwagę, że wynagrodzenia w budownictwie kubaturowym, z uwagi na niskie umaszynowienie, są pokaźnym komponentem kosztowym, a 2022 rok może przynieść wyraźną presję na wynagrodzenia w budownictwie" - dodał.
Jak wskazał, do tej pory deweloperzy z łatwością przerzucali rosnące koszty na finalną cenę mieszkania, jednak w obecnym otoczeniu inflacyjnym oraz monetarnym II połowa 2022 roku, a w szczególności czwarty kwartał, może przynieść pierwsze spadki rentowności wśród spółek z branży.
MIMO SCHŁODZENIA POPYTU CENY MIESZKAŃ PÓJDĄ W GÓRĘ
"W nadchodzących kwartałach ceny mieszkań pozostaną w słabnącym trendzie wzrostowym – dotychczasowy silny popyt na mieszkania będzie osłabiany kolejnymi podwyżkami stóp procentowych NBP. Wysokie ceny, zwłaszcza w krótkim okresie, będzie podtrzymywać wciąż wolno rosnąca podaż, istotnie warunkowana czynnikami strukturalnymi (ograniczoną dostępnością działek budowlanych i wysokimi kosztami budowy)" - podali w raporcie analitycy Centrum Analiz PKO BP, którzy oczekują w całym roku wzrostu cen o ok. 5 proc.
Jak podano, czynnikami, które będą hamować wzrostowy trend cen są: kolejne podwyżki stóp procentowych, przekładające się na wzrost ceny kredytu; prawdopodobne zaostrzanie polityki kredytowej banków; pogorszenie dostępności mieszkań przy szybszym wzroście cen mieszkań niż dochodów ludności, a także duży portfel mieszkań w budowie z terminem oddania do użytku w 2022 i później.
Z kolei przesłankami dalszego wzrostu cen są: ujemne realne stopy procentowe nadal motywujące do lokowania oszczędności na rynku nieruchomości; wciąż niska podaż mieszkań i strukturalne czynniki wzrostu kosztów budowy (wysokie ceny działek, wysokie koszty materiałów, presja płacowa); czynniki regulacyjne takie jak zaostrzone od 2021 normy efektywności energetycznej; DFG, którego koszty deweloperzy uwzględnią w cenach mieszkań; a także gwarantowany kredyt mieszkaniowy (inicjatywa Polskiego Ładu), który wzmocni popyt na mieszkania.
"Scenariusz pesymistyczny wiąże się z szokową reakcją na kolejne podwyżki stóp procentowych. Zahamowanie popytu na mieszkania zbiegłoby się z rosnącą podażą mieszkań (projekty rozpoczynane w 2021 rku podczas boomu mieszkaniowego) i skutkowałoby znacznym spadkiem cen mieszkań. Elementem pesymistycznego scenariusza jest też niepewność co do dalszego przebiegu pandemii, a także niekorzystne zmiany w makroekonomicznym otoczeniu zewnętrznym" - podało Centrum Analiz PKO BP.
Podobnego wzrostu cen mieszkań oczekuje Trigon DM.
"Spodziewałbym się kilkuprocentowego wzrostu cen mieszkań, natomiast może on być zauważalnie niższy od tegorocznej inflacji" - poinformował David Sharma.
Również w ocenie CBRE ceny mieszkań w 2022 roku pójdą w górę.
"Wszystkie koszty związane z procesem budowlanym rosną, co deweloperzy uwzględniają w kosztorysach nowych inwestycji. To ostatecznie wpływa na wzrost cen ofertowych. Dodatkowo, na największych rynkach deweloperzy mieli w mijającym roku problemy z zaspokojeniem istniejącego popytu. Zmniejszenie liczby potencjalnych nabywców (ze względu na wzrost stóp procentowych i na rosnące ceny mieszkań), w pierwszej kolejności przyniesie dążenie do równowagi rynkowej przy wyższych niż obecnie cenach" - powiedział Marcin Jański z CBRE.
"W drugiej połowie przyszłego roku będzie już obowiązywał program +Mieszkanie bez wkładu własnego+. Nieznane są jeszcze szczegóły konkretnej oferty banków, a liczne ograniczenia nałożone na potencjalnych beneficjentów mogą spowodować, że realna wielkość tej grupy będzie niewielka. Część nowego popytu popłynie również na rynek wtórny lub zostanie zaspokojona budową domów jednorodzinnych. Jeżeli jednak program wygeneruje zainteresowanie na rynku pierwotnym, możemy mieć do czynienia ze zmianą struktury oferty deweloperskiej, tak aby większa jej część spełniała warunki kredytu z gwarancją" - dodał.
Jego zdaniem, podobnie jak w przypadku wcześniejszego programu, Mieszkanie dla Młodych, sytuacja będzie zróżnicowana lokalnie.
"Najprawdopodobniej w 2022 roku nie zobaczymy jeszcze realnego wpływu programu na przeciętne ceny, choć będzie on szeroko analizowany" - dodał ekspert CBRE.
Jański zwrócił także uwagę na rosnący w Polsce segment najmu instytucjonalnego.
"Inwestorzy instytucjonalni budują obecnie portfele budynków z mieszkaniami przeznaczonymi wyłącznie na wynajem i ten trend utrzyma się również w 2022 roku roku. Firmy kupowały kilkaset, czy nawet ponad tysiąc mieszkań jednocześnie. Nadal jednak na tle portfela zbudowanego w celach inwestycyjnych przez indywidualnych nabywców to niewielka skala" - poinformował ekspert CBRE.
"Przed nami jednak istotna zmiana. Mieszkania, kupowane przez inwestorów instytucjonalnych, najczęściej na etapie budowy lub planowania, pojawią się na większą skalę na rynku najmu, trwale zmieniając jego obraz. W dylemacie +wynająć czy kupić+, oprócz relacji czynszu do raty kredytu, będzie pojawiał się aspekt wygody wynajmu w budynku z profesjonalnym operatorem" - dodał.
DEWELOPERZY W '22 SŁABSI OD SZEROKIEGO RYNKU
"Spółki z branży są generalnie wycenione godziwie, natomiast pogorszenie sentymentu do sektora może sprawić, że będzie się on zachowywał gorzej niż inne sektory" - ocenił David Sharma z Trigon DM.
Analitycy BM Pekao w strategii inwestycyjnej na 2022 rok wymieniają sektor deweloperski wśród najmniej atrakcyjnych inwestycyjnie branż. Ich zdaniem, deweloperzy mogą dać w tym roku niższe stopy zwrotu niż indeks WIG. Podobna sytuacja miała miejsce już w IV kw. 2021 r. WIG-Nieruchomości w okresie październik-grudzień stracił ok. 10 proc., podczas gdy szeroki indeks WIG spadł o 1,5 proc.
"Spadek wolumenu przedsprzedaży wynikający zarówno z mniejszego popytu, jak i mniejszej wielkości oferty, wywołuje negatywny sentyment do wzrostu zysków. Rekordowo wysoka inflacja cen surowców zagraża marżom, jeśli popyt zacznie słabnąć" - oceniają analitycy BM Pekao.
Tabela 1. Zmiana cen akcji wybranych spółek deweloperskich w 2021 r.:
| kurs 30.12 | zmiana w '21 | zmiana w IV kw. | zmiana w XII | |
| Dom Development | 120 | 5,30% | -10,40% | -4,00% |
| Develia | 2,97 | 50,80% | -22,90% | 6,10% |
| Atal | 46,1 | 41,80% | -6,10% | -5,10% |
| Archicom | 20,8 | -10,00% | -5,00% | 16,90% |
| Lokum | 21 | 57,90% | -19,20% | -6,20% |
| Ronson | 2,54 | 95,40% | 1,20% | 1,20% |
| Inpro | 7,8 | 67,40% | -1,90% | 1,30% |
| GTC | 6,99 | -2,90% | -2,90% | 0,00% |
| Echo | 4,07 | 0,70% | -7,70% | -6,70% |
| PHN | 12,2 | 7,50% | -17,00% | -10,30% |
| MLP Group | 78,8 | -5,10% | 4,20% | 1,00% |
| Cavatina* | 22,18 | -11,20% | -7,60% | -8,50% |
| Marvipol | 7,9 | 49,60% | -19,20% | -4,60% |
* Cavatina - zmiana notowań w '21 liczona od dnia debiutu (23 lipca).
Tabela 2. Sprzedaż lokali przez deweloperów w IV kw. 2021 roku w porównaniu do poprzedniego roku.
| IV kw. 2021 | IV kw. 2020 | zmiana rdr | I-IV kw. 2021 | I-IV kw. 2020 | zmiana rdr | |
| Dom Development | 1.094 | 1.130 | -3,20% | 4.066 | 3.756 | 8,30% |
| Atal | 1.039 | 808 | 28,60% | 4.258 | 2.896 | 47,00% |
| Robyg | 776 | 845 | -8,20% | 4.308 | 2.738 | 57,30% |
| Murapol | 493 | 639 | -22,90% | 4.532 | 2.720 | 66,60% |
| Develia | 421 | 580 | -27,40% | 1.921 | 1.361 | 41,20% |
| Echo Investment | 406 | 464 | -12,50% | 1.680 | 1.570 | 7,00% |
| Victoria Dom | 316 | 356 | -11,20% | 1.607 | 1.522 | 5,60% |
| Archicom | 227 | 194 | 17,00% | 1.275 | 971 | 31,30% |
| Lokum Deweloper | 220 | 169 | 30,20% | 744 | 463 | 60,70% |
| Inpro | 152 | 161 | -5,60% | 728 | 635 | 14,70% |
| Marvipol Development | 131 | 702 | -81,30% | 376 | 1.086 | -65,40% |
| Ronson Development | 111 | 257 | -56,80% | 877 | 918 | -4,50% |
| Wikana | 85 | 49 | 73,50% | 324 | 160 | 102,50% |
| RAZEM | 5.471 | 6.354 | -13,90% | 26.696 | 20.796 | 28,40% |
Źródło: Spółki, obliczenia własne.
Tabela 3. Wyniki finansowe wybranych spółek deweloperskich. Dane za cztery kolejne kwartały na koniec września 2021 roku w porównaniu do czterech kolejnych kwartałów na koniec września 2020 roku (mln zł):
| przychody | zmiana rdr | EBIT | zmiana rdr | zysk netto | zmiana rdr | |
| Dom Development | 2.155,6 | 31,20% | 516,8 | 53,70% | 413,2 | 58,40% |
| Develia | 795 | 87,70% | -37,9 | - | -77,1 | - |
| Atal | 1.526,7 | 57,00% | 337,1 | 108,10% | 274,7 | 115,50% |
| Archicom | 552,3 | 14,60% | 107,9 | -23,20% | 73,2 | -32,20% |
| Lokum | 254,1 | 21,00% | 59,9 | 23,20% | 33,4 | 3,80% |
| Ronson | 428,7 | 14,10% | 45 | -22,40% | 31,4 | -24,70% |
| Inpro | 392,3 | 21,30% | 98,7 | 54,90% | 68,5 | 50,30% |
| GTC | 739,9 | 1,20% | 114,1 | -31,50% | -102,7 | - |
| Echo | 1.286,4 | 3,20% | 302,5 | -36,80% | 143,1 | -47,00% |
| PHN | 722,8 | 58,30% | 136,1 | 90,10% | 95,7 | 312,50% |
| MLP Group | 200 | 14,80% | 334,5 | 21,60% | 223,3 | 23,30% |
| Marvipol | 526,8 | 55,00% | 123 | 53,20% | 101,6 | 50,20% |
Źródło: Spółki, obliczenia własne.
Tabela 4. Prognozy wyników na 2022 rok dla wybranych spółek deweloperskich (mln zł):
| Przychody | EBIT | Zysk netto | |
| Dom Development | 2.113,6 | 436,1 | 348,1 |
| Develia | 953 | 269,6 | 206,7 |
| Atal | 1.314,5 | 290,5 | 228,5 |
| Archicom | 511,7 | 92 | 70 |
| Lokum | 297,5 | 79,1 | 50 |
| Ronson | 380,2 | 45,8 | 32,5 |
| GTC | 875,6 | 501,3 | 262,2 |
| Echo | 923 | 272 | 190,5 |
| PHN | 555,9 | 101,6 | 45,5 |
| MLP Group | 243 | 267 | 200,7 |
| Marvipol | 900,5 | 158 | 126,7 |
Źródło: Biura maklerskie, PAP Biznes, obliczenia własne. Jeśli prognoz dla danej spółki było więcej niż jedna, wyliczono średnią.
Tabela 5. Rekomendacje dla wybranych spółek deweloperskich wydane w 2021 roku.
| Biuro maklerskie | Data wydania | Rekomendacja | Wycena | ||
| DOM DEVELOPMENT | Trigon DM | 10.12.2021 | sprzedaj | 115 | |
| BOŚ DM | 03.08.2021 | trzymaj | 144,3 | ||
| Wood&Company | 15.06.2021 | kupuj | 177 | ||
| Erste Securities | 08.06.2021 | akumuluj | 176,6 | ||
| DEVELIA | Santander BM | 10.09.2021 | kupuj | 4 | |
| ATAL | DM BDM | 03.02.2021 | kupuj | 53,2 | |
| RONSON DEVELOPMENT | Erste Securities | 08.06.2021 | trzymaj | 2,02 | |
| GTC | DM BOŚ | 05.12.2021 | sprzedaj | 6,3 | |
| ECHO INVESTMENT | Wood&Company | 13.09.2021 | kupuj | 5,3 | |
| Erste Securities | 31.08.2021 | akumuluj | 5,25 | ||
| PHN | Santander BM | 20.05.2021 | kupuj | 19,9 | |
| MLP GROUP | BM PKO BP | 30.07.2021 | kupuj | 95 |
Źrodło: Biura maklerskie, PAP Biznes, Bloomberg.
(PAP Biznes)
sar/ mfm/
