Jakie czynniki będą wpływać na rynek kredytów hipotecznych w nadchodzących miesiącach? Spadek oprocentowania, ułatwienia w badaniu zdolności kredytowej, nowy program „Pierwsze Mieszkanie” to tylko kilka z nich.
Po zamrożeniu rynku kredytów hipotecznych w 2022 r. przychodzi czas na odwilż. Już pierwsze tygodnie starego roku przyniosły nam zauważalny spadek wskaźnika WIBOR. Ważną zmianą jest również to, że perspektyw na dalszy wzrost stóp procentowych w Polsce już nie ma, a rynek wręcz doszukuje się sygnałów zapowiadających ich spadek. Jeśli przewidywania się spełnią, to kredytobiorców czeka w 2023 roku spadek wysokości płaconych rat, a chętnych na finansowanie bankowe łatwiejszy dostęp do finansowania.
Zobacz także: Obniżek cen mieszkań nie będzie, a stopy procentowe zaczną spadać w drugiej połowie roku - przewidywania deweloperów na 2023 rok
Spadek wskaźnika WIBOR
Obecnie indeks WIBOR 3M jest poniżej 7% i wynosi 6,95%, przypomnijmy, że w szczytowym momencie w połowie grudnia 2022 r., było to 7,6%. Wskaźnik był tak wysoki, ponieważ rynek wciąż spodziewał się dalszych podwyżek stóp procentowych NBP. Jednak Rada Polityki Pieniężnej (RPP) już trzeci miesiąc z rzędu zdecydowała się pozostawić stopy na niezmienionym poziomie. W efekcie po styczniowym posiedzeniu trzymiesięczny WIBOR wynosił 6,96%, co było najniższym wynikiem od czerwca 2022 r. Dla kredytobiorców to dobra wiadomość, ponieważ spadek oprocentowania kredytów opartych o WIBOR 3M to nieco ponad 0,6%, w wyniku czego rata kredytu może spaść nawet o 5%. Z kolei dla myślących o hipotece to może oznaczać wzrost zdolności kredytowej.
Wyliczenia HRE Investmenst przewidują, że wskaźnik WIBOR 3M w kolejnych 12 miesiącach może spaść do poziomu 5,5-6%.
„To ważne z punktu widzenia zmiennego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. To jest bowiem wyliczane poprzez dodanie marży do wskaźnika WIBOR (zazwyczaj w wersji 3M lub 6M). Jeśli WIBOR 3M faktycznie spadnie do poziomu około 5,5-6%, to raty spłacanych dziś kredytów spaść mogą o kolejnych 10%. Z punktu widzenia dostępności kredytów taka zmiana może oznaczać „podreperowanie” zdolności kredytowej nawet ponad 10%.” – czytamy w analizie Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments.
Warto też zwrócić uwagę na to, że notowania kontraktów terminowych są ważne dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.
„Notowania kontraktów terminowych są jednak ważne też z punktu widzenia oprocentowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. I tak na przykład podstawą do określenia oprocentowania kredytów z ratą stałą przez 5 lat powinien być IRS w wersji pięcioletniej (5Y). Notowania tych kontraktów też wyraźnie w ostatnich dniach zniżkowały. 10 stycznia rano ich notowania były na poziomie poniżej 5,2%. To najniżej od marca 2022 roku. Jest to o tyle ważne, że takie notowania IRS-ów powinny pozwalać bankom na oferowanie kredytów ze stałym oprocentowaniem na poziomie około 7-8% w skali roku. To mniej niż dziś.” – napisano w analizie HRE.
Zmiana WIBOR-u na WIRON
Dla osób myślących dopiero o kredycie ważną informacją są zapowiedzi wprowadzenia do ofert banków kredytów opartych o wskaźnik WIRON. Według informacji nowy indeks ma zastąpić znany nam WIBOR, a ta zmiana ma być korzystna dla kredytobiorców. Zobrazujmy te korzyści, 11 stycznia WIBOR 3M wynosił 6,95%, a WIRON 3M 6,13%.
W kolejnych tygodniach różnica ta może się zmniejszać, jednak przyglądając się historycznym danym od 2019 r. WIRON 3M przeważnie jest notowany niżej niż WIBOR.
Pierwsze podmioty, jak ING Bank Śląski i BNP Paribas zdecydowały się już rozpocząć prace nad zmianą indeksów. Obydwa banki postanowiły również zawiesić sprzedaż kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem.
Zobacz także: WIBOR najniżej od wakacji. Rynek już nie wierzy w podwyżki stóp procentowych RPP
KNF chce zmniejszyć bufor na podwyżki stóp procentowych
Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) poinformowała o pomyśle obniżenia buforu na podwyżki stóp procentowych, który teraz wynosi 5 p.p., ale zmiany mają dotyczyć kredytów z okresowo stałą stopą.
„Przypomnijmy, że bufor ten służy do określenia oprocentowania kredytu, które przy realizacji czarnego scenariusza ma być do udźwignięcia przez potencjalnego kredytobiorcę. To znaczy, że do aktualnego oprocentowania dziś bank musi dodawać 5 pkt. proc. i sprawdzać, czy kredytobiorcę stać będzie na taki kredyt. Na stole jest jednak propozycja, aby obecnie stosowany bufor na podwyżki stóp zmniejszyć o połowę w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym na 5 lat.” – czytamy w analizie.
Co najważniejsze, zmiana ta może oznaczać, że zdolność kredytowa, na finansowanie ze stałym oprocentowaniem na 5 lat, może wzrosną nawet o 20%.
Najtańszy kredyt w historii na pierwsze mieszkanie
Wspomniane wyżej czynniki są niezbędnym warunkiem na powodzenie nowo zapowiadanego programu Pierwsze Mieszkanie. Projekt rządu umożliwi osobom nieposiadającym nieruchomości mieszkalnej, wzięcia bardzo taniego kredytu hipotecznego, oprocentowanego na 2% (plus marża banku). Program ma ruszyć w III kw. tego roku.
Jeśli te wszystkie przewidywania się spełnią, zdolność kredytowa Polaków na koniec roku może być wyższa o około 40%. Oznaczałoby to, że zdolność wróci do poziomów sprzed rozpoczęcia cyklu podwyżek stóp procentowych NBP, ale z wyższą ratą. Duży wpływ na powodzenie takiego scenariusza ma znaczenie sytuacja gospodarcza polski oraz geopolityczna.
„Może się jednak też okazać, że sytuacja geopolityczna czy recesja przynieść mogą skutki negatywne z punktu widzenia osób marzących o własnych czterech kątach. Z dzisiejszego punktu widzenia nie brakuje jednak przesłanek, które mogą przemawiać za poprawianiem się naszej sytuacji. Pod tym względem początek bieżącego roku przynosi nam więcej optymizmu niż początek 2022 roku.” – napisano w analizie.
