Koszty najmu w niektórych polskich miastach, w ciągu ostatnich 2 miesięcy, wzrosły w nawet o kilkanaście procent. Koszt najmu jest jednak wyraźnie niższy od finansowania dłużnego, bo oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie szybciej.
W Polsce przebywa obecnie ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy, którzy musieli uciekać przed wojną w swoim kraju. Tak duży popyt na najem mieszkań doprowadził do skokowych wzrostów jego kosztów. Przyjrzyjmy się bliżej raportowi Expandera i Rentier.io „Najem mieszkań, kwiecień 2022”.
Raty kredytów rosną szybciej niż koszty najmu
W oparciu o dane Expandera, rata za mieszkanie 50 mkw, na okres 25 lat przy WIBORZE 3M, w Warszawie wynosi już 4 661 zł. Najem takiego samego mieszkania to koszt rzędu ponad 3 tys. zł. Czyli jasno w tego równania wynika, że różnica to ponad 1000 zł. Podobnie sytuacja wygląda w Krakowie (1 544 zł) i Gdańsku (1 473 zł). Najmniejsza różnica została zaobserwowana w Częstochowie (454 zł) i Katowicach (563 zł). Rosną koszty kredytu i spadająca zdolność kredytowa Polaków będzie dodatkowo zwiększać popyt na najem.
Porównanie kosztu najmu i raty kredytu
Zobacz także: Wziąłeś kredyt hipoteczny na 30 lat przy WIBOR 0,25%? Twoje raty są dzisiaj o około 100% wyższe
Ogromny popyt na wynajem mieszkań
Od czasu wybuchu wojny w Ukrainie, wywołanej przez Federację Rosyjską, w Polsce przybyło ponad 2 mln mieszkańców. To wywołało bardzo duży popyt na rynku najmu mieszkań. Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie Expandera, w 16 badanych miastach, od 24 lutego, liczba aktywnych ogłoszeń wynajmu spadła o ponad 50%. Najwięcej ogłoszeń zniknęło w Warszawie (-4 026), ale również w Krakowie (-1 339) i Wrocławiu (-936). W ujęciu procentowym największy spadek zaobserwowano w Gdańsku i Gdyni (-69%). Zaraz za Trójmiastem plasuje się Rzeszów (-66%) i Lublin (-64%). Najmniejszy spadek ofert odnotowano na śląsku, w Sosnowcu (-26%).
Zmiana liczby aktywnych ogłoszeń najmu
Zobacz także: Temat indeksacji cen mieszkań pojawia się ostatnio w dyskusjach branżowych - zdradza nam prezes jednej ze spółek deweloperskich z GPW
Wzrost kosztów najmu pokłosie rosnącego popytu
Jeszcze rok temu pisaliśmy o bardzo niskich stawkach na rynku najmu, po tych wynikach nie ma już śladu. Efektem popytu o którym wspomnieliśmy wyżej, jest wzrost kosztów najmu, jakie musimy ponieść. Według danych Expandera, od stycznia br. stawki wzrosły średnio o 7%. Największe, 11% zmiany, odnotowano w Gdyni, ale również w Warszawie, we Wrocławiu i Białymstoku (po 10%). Brak zmiany, albo niewielkie zmiany cen zarejestrowano w Częstochowie i Sosnowcu.
Ale jasno należy napisać, że we wszystkich analizowanych miastach odnotowano wzrost względem lutego 2020 roku, czyli okresu przed pandemią. Pod tym kątem największe wzrosty zarejestrowano w Szczecinie (23%) i Łodzi (20%), w stolicy Polski jest to 18%.
Koszt najmu za m2 w marcu 2022
Wskaźnik rentowności podskoczył do 4,19%
Przez pewien okres wzrost stawek najmu był znacznie wolniejszy, niż wzrost cen mieszkań, to w oczywisty sposób wpływało na pogorszenie się opłacalności inwestowania kapitału w lokal mieszkaniowy. Jednak odnotowany w ostatnim czasie wzrost stawek najmu, wpłynął dynamicznie na wskaźnik rentowności, i z 4% w styczniu, wzrósł w marcu do 4,19% netto. Warto tutaj podkreślić, że tak dobra zyskowność jest możliwa tylko przy założeniu, że mieszkanie będzie wynajęte przez 12 miesięcy, ale również zostało kupione bez udziału kredytu.
„Dla porównania rentowność 10-letnich obligacji skarbowych wynosi 6,1% brutto, czyli 4,94% netto. Biorąc to pod uwagę oraz to jak duży jest popyt na rynku najmu, wszystko wskazuje na to, że stawki dalej będą rosły. Rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem mogłyby też podbić spadki cen mieszkań. Na razie nie wiadomo jednak czy do nich dojdzie.” – czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io
Rentowność netto (zakup bez udziału kredytu)
Aż 12% mieszkań w Polsce jest niezamieszkanych
Dane Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) ze spisu powszechnego pokazały, że w marcu ubiegłego roku, w Polsce aż 1,85 mln. mieszkań było niezamieszkanych. Najwięcej pustych mieszkań było w Małopolsce i Podlasiu po 14%, podobnie w lubuskim i świętokrzyskim (13%). Najmniej niezamieszkanych lokali było w województwie lubuskim, kujawsko-pomorskim (9%) oraz opolskim (8%).
Za tymi wynikami stoi oczywiście lekkie zawieszenie w turystyce w tamtym okresie, nauczanie zdalne, kiedy studenci nie musieli wynajmować mieszkań oraz ogólnie – pandemia.
Wynik jest bardzo ciekawy, biorąc pod uwagę, że uważa się, że w Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Problem w tym, że te puste lokale znajdują się w lokalizacjach, które nie cieszą się takim zainteresowaniem jak największe miasta w Polsce, w których szukamy możliwości zawodowych i naukowych.
