Znaczny spadek popytu na mieszkania zaczyna być już widoczny w obniżkach cen na rynku wtórnym mieszkań w Polsce, miesiąc do miesiąca. Co prawda rok do roku ceny są na plusie, ale najprawdopodobniej mamy właśnie do czynienia z początkiem końca wzrostu cen nieruchomości mieszkaniowych w Polsce.
Według najnowszej analizy ofert mieszkań wystawionych na sprzedaż w serwisach Morizon.pl i Gratka.pl rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce przechodzi korektę. Co ciekawe, już drugi miesiąc z rzędu Indeks Cen Mieszkań odnotowuje spadek, w czerwcu jego wartość wyniosła 1481,9 pkt, kiedy jeszcze w maju wynosił 1492,3 pkt. Dla jasności, względem danych zeszłorocznych Indeks Cen Mieszkań zalicza 12% wzrost, ale w perspektywie ostatnich dwóch miesięcy widać spadki.
Zobacz także: Spadek sprzedaży nowych mieszkań u niektórych deweloperów przekroczył 50%. Prezesi oceniają perspektywy dla rynku nieruchomości
Sprzedający mieszkania reagują na spadek popytu
Ograniczony dostęp do kredytów oraz do tej pory rosnące ceny mieszkań wyraźnie wpłynęły na popyt, istotnie go obniżając. Na to zachowanie rynku zaczyna reagować strona podażowa, na rynku wtórnym, właściciele mieszkań obniżają oczekiwania ofertowe, które są wprowadzane na rynek. Zazwyczaj indywidualni oferujący mieszkania są bardziej skłonni do negocjacji i korekty swoich oczekiwań dlatego to na rynku wtórnym najpierw zaczynają spadać ceny, zanim zdecydują się na to deweloperzy.
Sprawdziliśmy jak ta korekta prezentuje się na przykładzie mieszkań w cenie od 301 do 500 tys zł. oraz od 501 do 700 tys zł. Według zebranych danych korekta jest widoczna, aż 7 z 10 badanych miast, w tej chwili spadki nie są duże, dlatego też nie zmienią zawrotnie ceny ofertowej, jednak możemy przyjąć, że jest to preludium prawdziwych przecen.
W przypadku mieszkań w widełkach cenowych od 301 do 500 tys. zł największa różnica względem miesiąca wystąpiła w Rzeszowie, aż o -3,55 p.p. przy 57,54% udziale w podaży. Również z Białymstoku gdzie udział analizowanych kwotowo mieszkań był na poziomie 56,34%, zmiana z miesiąca na miesiąc wyniosła -2,13 p.p. W Gdańsku gdzie zmiana m/m wyniosła -1,68 p.p., a udział w podaży stanął na 17,76%.
| Mieszkania na rynku wtórnym w cenie 301-500 tys. zł | ||
|---|---|---|
| miasto | udział w podaży w czerwcu 2022 | udział zmiany m/m (różnica w p.p.) |
| Białystok | 56,34% | -2,13 |
| Gdańsk | 17,76% | -1,68 |
| Katowice | 34,44% | 0,56 |
| Kraków | 23,25% | -0,09 |
| Łódź | 40,82% | 1,33 |
| Poznań | 32,14% | -0,67 |
| Rzeszów | 57,54% | -3,55 |
| Szczecin | 33,12% | -0,03 |
| Warszawa | 12,40% | 0,15 |
| Wrocław | 31,96% | 0,73 |
| *dane czerwiec 2022, źródło: morizon.pl | ||
Z kolei w przypadku mieszkań w cenie od 501 do 700 tys. zł zmiany są mniejsze. Największą różnicę m/m zaobserwowano w Gdańsku, przy udziale w podaży na poziomie ponad 20%. Podobnie sytuacja wyglądała w Rzeszowie.
| Mieszkania na rynku wtórnym w cenie 501-700 tys. zł | ||
|---|---|---|
| miasto | udział w podaży w czerwcu 2022 | udział zmiana m/m (różnica w p.p.) |
| Białystok | 18,91% | 0,37 |
| Gdańsk | 20,60% | -1,22 |
| Katowice | 17,03% | -0,63 |
| Kraków | 30,37% | 0,52 |
| Łódź | 10,56% | -0,05 |
| Poznań | 18,84% | 0,41 |
| Rzeszów | 19,56% | -1,14 |
| Szczecin | 27,83% | 0,22 |
| Warszawa | 28,26% | 0,1 |
| Wrocław | 32,31% | -0,27 |
| *dane czerwiec 2022, źródło: morizon.pl | ||
W Gdańsku najwięcej ogłoszeń dotyczyło mieszkań w przedziale cenowym do 300 tys. zł, było to około 43%, co względem maja br. jest wzrostem o 4 p.p Duży udział, ponad 8% we wszystkich ogłoszeniach zaobserwowano w cenie mieszkań powyżej miliona zł, ale to minimalny spadek względem maja. Większy udział lokali w tym przedziale cenowym zaobserwowano w Krakowie (11%) i Warszawie (ok 19%).
W Poznaniu największa różnica m/m została zaobserwowana w ogłoszeniach powyżej 700 tys. zł i jest ich więcej o około 1,2 p.p. O prawie jeden punkt procentowy mniej było w maju mieszkań do 300 tys. zł, jednak wciąż pozostają one najpopularniejszymi ofertami.
W stolicy naszego kraju niewiele się zmieniło, a udział grup cenowych w podaży jest bardzo wyrównany. Najwięcej, bo ponad 28% stanowią mieszkania od 501 tys. zł, w przypadku mieszkań do 300 tys. niewielka różnica, ale udział w podaży pozostaje na poziomie około 19%, w przypadku lokali wartych powyżej miliona zł, udział utrzymuje się na poziomie ponad 19%. Tak że bez niespodzianek.
Protip dla osób, które dopiero myślą o swoim własnym M, te dane oznaczają, że zwiększy się wybór mieszkań, czyli pojawi się możliwość znalezienia perełki czy to cenowej, czy lokalizacyjnej.
Gdańsk, Poznań i Warszawa
W przypadku zmian średnich cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym największą zmianę w ciągu ostatnich miesięcy zaobserwowano w Lublinie (-3,5%), gdzie rok do roku odnotowano 11% zwyżkę. Podobnie sytuacja prezentuje się w Gdańsku (-3,4%), ale już r/r widzimy wzrost o ponad 16%. Na trzecim miejscu naszego podium jest stolica Małopolski, w której ceny, w ciągu ostatnich 2 miesięcy, spadły o 1,9%, przy rocznym skoku na poziomie około 11%. Wzrosty zostały odnotowane w Bydgoszczy (0,6%), Wrocławiu (0,5%) oraz Poznaniu (0,3%). Czyli stabilnie.
